주택임대차보호법은 세입자의 권리를 보장하고 임대차 거래의 안정성을 높이기 위한 법률입니다. 계약 기간, 보증금 보호, 갱신 요구권, 임대료 인상 제한 등 실생활에 밀접한 내용이 포함되어 있어 반드시 숙지해야 합니다.
1. 주택임대차보호법이란?
세입자(임차인)의 주거 안정을 보장하기 위해 제정된 특별법입니다.
1981년 시행 이후 지속적으로 개정되어 왔으며, 핵심은 계약 갱신 보호와 보증금 반환입니다.
임대차 계약이 서면 없이 구두로 이루어졌더라도 일정 조건을 만족하면 법의 보호를 받을 수 있습니다.
전세뿐 아니라 월세 계약도 적용되며, 주택의 종류에 상관없이 적용됩니다.
임대차 분쟁 시 법적 근거가 되는 대표적인 법률입니다.
개인 간 계약뿐 아니라 부동산 중개 계약에도 동일하게 적용됩니다.
2. 보호받기 위한 요건
주택의 인도(입주)와 주민등록 전입신고가 완료되어야 보호를 받을 수 있습니다.
이 두 가지가 충족된 시점을 기준으로 대항력이 발생합니다.
확정일자를 받으면 전세보증금에 대해 우선변제권이 생깁니다.
전세든 월세든 보증금이 있는 계약이면 동일하게 적용됩니다.
전입신고와 확정일자는 가까운 주민센터에서 신청 가능합니다.
공공시스템(정부24)을 통한 온라인 신청도 가능합니다.
3. 임대차 계약 갱신 요구권
임차인은 2년의 기본 계약 외에 1회에 한해 2년 추가 연장을 요구할 수 있습니다.
임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다.
단, 임대인이 직접 실거주를 하겠다는 경우에는 갱신 거절이 가능할 수 있습니다.
갱신 요구는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 해야 합니다.
갱신 거절 통지를 임대인이 하지 않으면 자동 연장으로 간주됩니다.
갱신 시 기존 계약 조건을 기본으로 하되, 임대료 인상은 제한됩니다.
4. 전세보증금 우선변제권
임차인은 보증금 보호를 위해 확정일자를 받아야 합니다.
전입신고 + 확정일자 + 실제 거주를 충족해야 우선변제권이 발생합니다.
주택이 경매되더라도 이 조건을 갖추면 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
후순위 권리자보다 우선 순위로 변제받을 수 있어 필수 절차입니다.
보증금 보호를 위해 전세보증금 반환보증 가입도 적극 권장됩니다.
보증기관은 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증이 대표적입니다.
5. 월세 전환율 및 인상 제한
임대인은 연 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 없습니다.
전세를 월세로 전환할 경우 '전월세 전환율'에 따라 계산해야 합니다.
2025년 기준 전월세 전환율은 '기준금리 + 2%'로 정해져 있습니다.
무리한 인상 요구는 무효 처리되거나 분쟁조정 대상이 됩니다.
계약서에 인상률, 전환 조건 등을 명확히 기재하는 것이 좋습니다.
임대차 신고제가 시행되면서 모든 계약은 행정기관에 신고되어 관리됩니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q: 계약서를 쓰지 않아도 보호를 받을 수 있나요?
A: 전입신고와 입주가 되어 있다면 구두계약도 보호 대상이 됩니다.
Q: 전세보증금 반환보증은 누구나 가입 가능한가요?
A: 보증금, 주택 종류, 임대인의 채무 상태 등에 따라 가입 가능 여부가 달라집니다.
Q: 갱신 요구는 반드시 서면으로 해야 하나요?
A: 문자, 이메일 등 증거로 남는 형태로 전달하면 효력이 있습니다.
Q: 임대인이 실거주한다고 했는데 나중에 다른 사람에게 임대하면 어떻게 되나요?
A: 허위 실거주로 간주되며 손해배상 청구가 가능합니다.
Q: 보증금 일부를 못 돌려받은 경우 어떻게 해야 하나요?
A: 전세보증금 반환 소송 또는 보증기관에 대위변제를 청구할 수 있습니다.
Q: 월세 인상률 5%는 의무인가요?
A: 네, 주택임대차보호법상 법적 제한입니다.
Q: 계약 자동 갱신 후에도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
A: 계약 내용이 변동되지 않았다면 기존 확정일자가 유효합니다.
Q: 집주인이 중간에 집을 팔면 임대차 계약은 어떻게 되나요?
A: 임차인은 대항력을 갖고 있으면 새 집주인에게 동일하게 권리가 승계됩니다.